長拓邦邦

買預售屋時，客戶想要在完工前改變原有室內格局及建材，已經成為一種購屋的普遍趨勢。

但是該怎麼與建設公司協商才能不吃虧？長拓設計 王豪駿設計師建議，由設計師代替屋主出面交涉，是最有效率的方式，不但能爭取屋主最有利的格局、建材，在蓋屋過程中還能全程接受屋主諮詢，以及最後陪同驗屋的服務，讓屋主輕鬆購得經濟又實用的好房子。 

採訪：黃貞菱

資料暨圖片提供：長拓設計

人物攝影：Sam＋Yvonne

王豪駿 Elan Wang      現任：長拓設計 設計師

設計師says

「客戶變更」簡稱「客變」，就是屋主在購買建設公司尚未蓋好的預售屋時，更動或取消未來建商規劃的格局、建材，透過委任設計師與建商的溝通，增加或減少費用，不但省去日後拆除和施工的困擾，也藉此購得最符合自己需求的房子。

預售屋找設計師的好處比一比456

為什麼買預售屋要事先找設計師？

Point 1：針對屋主量身規劃居住格局

所謂的預售屋就是屋主購買建商尚未蓋好的房子，因此設計師可以依屋主的需求重新規劃格局，如果等到房子蓋好，才發現格局不滿意，屋主必須負擔拆除與重砌的格局費用，十分不划算。

Point 2：替屋主交涉格局、建材上的更動

如果要變更原來建商所提供的格局、建材，中間會有相當繁瑣的執行過程，包括有些不能更動的規定，水電、空調、消防和給水等管線的安排等，交由專業的設計師事先規劃，還可以在最後幫屋主檢查建商退費明細是否正確，省去屋主許多與建商交涉的力氣。

Point 3：建商更改建物時可代為了解狀況

有些時候建商在蓋屋的過程中，會因為現況而有一些修正，例如更改外觀窗戶位置等，當建商告知屋主的更改的內容時，設計師可以做為屋主與建商之間的橋樑，替屋主了解詳細的狀況，並確保屋主的權益。

Point 4：蓋屋過程視察施工進度

當設計師將變更後的圖面交給建商後，負責任的設計師會不定期的視察建商是否照變更圖面正確施工，是否根據屋主的選擇搭配建材等、並替屋主掌握建商蓋屋進度等等，讓屋主不需要再花時間親自前往工地關切。

Point 5：設計師可陪同屋主做驗屋 

當建商蓋屋完成後，會請屋主前往驗屋，此時可以請設計師陪同前往，設計師會透過更專業的檢查了解屋況，例如窗框防水是否密實、磁磚是否鋪設平整等等。

屋主找設計師的最佳時機

Point 6：找有豐富預售屋經驗的設計師 

雖然建議買預售屋時最好聘請設計師，但是不是所有設計師都熟悉處理預售屋的流程，有些設計公司如果以設計成屋或軟體佈置搭配為主，可能與建商交手的經驗不足，屋主可藉由設計師過往規劃預售屋的經歷多寡，做為判斷的依據。

Point 7：簽完設計約後即可接受諮詢

因為預售屋的完成歷時2~3年，因此從屋主與設計師簽下設計約並付清設計費之後，就可以開始享受設計師所提供的服務，例如建屋過程的監督、交涉客變過程、交屋驗收等，或隨時需要諮詢和裝修有關的問題、家具採購等等。

Point 8：費用一樣 越早找越划算

設計師表示，屋主在預售屋階段找設計師、或等新屋完工才找設計師，聘請設計師的費用是一樣的，但是越早讓設計師了解空間的狀況，其實可以幫助屋主省下許多自己與建商溝通的力氣，由專業的設計師為過程把關，更有保障。

Point 9：建物動工前是最好的時機

購買預售屋時，屋主如果知道自己需要「客戶變更」格局，最好在建物動工時即與設計師接觸，因為建商在銷售期的圖面通常還可能有變動，動工時已經可以確定完整的原始圖面，此時與設計師討論未來房子的格局是最好的時機。

Point 10：最遲在建商通知屋主變更時  

如果屋主買的是較高樓層，那麼建商會在即將蓋到該樓層前通知屋主，詢問屋主是否需要「客戶變更」，屋主最晚在這時候就要與設計師做好結論，才不會影響到交屋的進度。

Point 11：錯過建商變更期需靠設計師應變

經常有屋主錯過建商的變更期限，例如購買的是五樓，但屋主找上設計師時，已經蓋到十樓了，設計師表示，此時設計師的應變就很重要，需趕緊了解五樓進度到哪裡，如果只是隔間處理好，但水電配管未進，那麼可以先請建商暫停施工，等格局重新規劃後再配管。

客戶變更的範圍-格局

Point 12：更動隔間牆要考慮材料性

屋主可在建商接受的範圍內，免費更動或取消隔間牆的位置，但是只能替換和建商相同的使用材料，例如不能將原來的輕隔間替換成磚牆、磚牆替換成玻璃等等，否則就必須自行負擔費用。

Point 13：合併戶需要專業設計師全盤規劃

客戶變更格局大多都不困難，最麻煩的是兩戶打通的住家，王豪駿設計師表示，因為客廳、廚房、餐廳都有兩套，該取捨那一套讓動線最恰當，就需考驗設計師的功力，保留下來的廚房、浴室是否需擴大坪數、兩戶水電如何二合一等問題，最好都請專業設計師處理為佳。

Point 14：水電、空調變更過大需付差額

屋主必須了解一但格局變動之後，原有的電源插座、燈具出線位置、空調管線和冷熱水管也必須重新規劃，尤其是建商所預留的穿樑孔、空調位置等，在變更格局時要格外注意，最好能妥善利用，如果變更數量超過建商提供，就須付差額。

Point 15：陽台外推、夾層不在變更範圍內

建築法規中不能自行增建的陽台外推、夾層、頂樓加蓋等，不能涵蓋在客戶變更之中，設計師在進行設計時，有義務告知屋主，避免屋主因不了解而觸法。

客戶變更的範圍-建材

Point 16：多選一的建材讓風格更多元

一般建商在賣屋時，都會附送可供三選一或四選一的建材，例如木地板有從深到淺、磁磚也有不同顏色的選擇等等，此時屋主可以請設計師代為搭配，如果真的不中意，再退回給建商折價，自行選購喜歡的建材。

Point 17：部分建商採只能退不能增的方式

王豪駿設計師提醒屋主，雖然不喜歡的建材可以請建商折價退回，但是有些建商會採取「只退不增」的方式，例如你想拓寬浴室，但原本建商的磁磚不夠鋪設，此時建商會希望你將磁磚直接退回折價，再請你自行負擔新磁磚所需的費用，以節省往來計價的麻煩，屋主要特別注意。

Point 18：廚、衛設備位置 在磁磚進場前決定

大部份的建商都會提供廚房(廚具、流理台、三機設備、冷熱水管、排水及瓦斯管線)、衛浴(馬桶、浴缸、洗手台的位置及冷熱水管)的設備，屋主如果想要變更位置，要注意必須在地壁磚進場前就決定，如此才不影響建商磁磚的鋪設，省下重新採購磁磚的費用。

Point 19：儘量不要退建材、設備才是經濟作法

因為建商在採購設備、建材是都是大量採購以壓低成本，因此屋主若要退換，通常只會退低於市價的價錢，並不划算，因此王豪駿設計師建議，不需要全盤退還給建商，在有限的選擇下，還是可以請設計師搭配出風格整體的居家空間。

客戶變更的注意事項

Point 20：屋主準備原始圖面越多 變更越準確

在屋主決定交由設計師負責變更圖面時，最好先備齊建商所提供的原始平面、水電圖，一些比較有規模的建商還會附上電力圖、消防、給水、空調等圖面，設計師能夠獲得越多的資訊，也越能掌握房子的規劃方向。

Point 21：可向工地主任索取完整原始圖面

常有屋主會拿著建商在銷售中心的平面圖給設計師進行變更，王豪駿設計師表時，當時的圖有可能已經跟之後動工的現況不一樣了，他會建議屋主與建商的工務團隊或工地主任聯絡，索取更詳細的「客戶變更」原始圖面，才是最準確的。

Point 22：毛胚屋型式可自由選配建材

有些頂級豪宅的預售屋不提供隔間與建材，只保留水泥粉光的「毛胚屋」，這樣的好處是建商已從房價中扣除隔間與建材，屋主可以委託設計師挑選更高級的材料，省去了退費繁瑣的手續。

Point 23：買毛胚屋請注意管線是否齊全

一般台灣所稱的毛胚屋是指地材、壁材大多留空未處理，但有些半毛胚屋仍有廚衛設備的配置。不管是那一種形式，屋主在購買時要特別注意水電、管線的安裝是否齊全，絕非是空無一物只有四面牆。

Point 24：注意建商退料不退工的原則

雖然不喜歡的建材可以請建商退費，但是王豪駿設計師提醒屋主，建商是「退料不退工」，例如退掉磁磚，建商只會退磁磚材料的費用，當屋主重新購買喜歡的磁磚時，除了材料費，還包含了師傅到府鋪設的工錢，這點屋主必須先了解。

Point 25：付尾款前請拿建商的退費明細

因為「客戶變更」之後，會有許多細目的加減帳，此時建商會列出清楚的退費明細，屋主最遲應該在付尾款交屋前，就要拿到明細，此時可以委託設計師代為檢查確認，看是否有計算錯誤的地方。

 小地方大叮嚀：

 1.屋主購買兩戶合併的住宅，更需要在預售屋階段就找設計師，如此可避免交屋後還要拆牆、施工打通，越早與建商達成客戶變更計劃，屋主越能減少損失。

2.屋主備齊預售屋建商所提供的原始平面、水電圖等等，可幫助設計師在安排空間燈具、光源開關上，更順利迅速。

3.在預售屋動工前事先找好設計師，可以讓屋主享受到依自己需求完全打造的格局，並透過建商的配合，省下許多額外的開銷。 

4.屋主變更設計時，要記得建商是「退料不退工」，當屋主重新購買材料時，還包含了師傅到府鋪設的工錢。

5.當建商蓋屋完成後，可以請設計師陪同，設計師會透過更專業的檢查了解屋況，為屋主多一層保障。

 本文發表自  美化家庭雜誌 #334期 採訪  黃貞菱  Jenny Huang